金融理财规划书在金融理财规划中租房和购房

如今的房价的成本飞涨，特别是在2014年~2019年之间，很多一二线城市的房价几乎三年就要翻一番，这成为了很多80后和90后在一二线城市记居住所困扰的问题。到底是租房好还是购房好，哪一种方法更适合我们未来的需求。大家似乎也不知道用什么样的方法是最科学的计算租房和购房的成本以至于舍本逐末！今天这里就教大家一招来计算租房和购房的这种方法。

我们要讲到在金融理财规划里面一个重要的进行租房或者购房决策计算的两种方法:年成本法和净现值法。

今天首先我们来看年成本法。年成本法需要计算租房和购房的年成本。

租房包括两种成本，一种是押金的机会成本，另一种是您的租金。押金的机会成本=押金*机会的成本率。

购房那么分为三种成本，第一个是首付款的机会成本=首付款*机会成本率。第二个是贷款的利息支出，也就是贷款的余额*贷款的利率。第三个是年维修费用以及税金减去房价的每年的涨幅。

在年成本法中我们考虑的因素是居住的成本，包括直接的成本和机会成本，而不是考虑现金流的流入或者流出。比较租房和购房的年成本，成本小者就可以作为你的首选方案。

我们看到在购房年成本中最后一项要减掉房价的每年的涨幅，就是未来可能获得的收益要作为成本的减项去处理，可以理解为未来的收益可以抵消一部分成本。还应注意的是，这种方法基于当前时点的比较，因为随着时间的推移。年成本也会发生变化，比如市场利率发生变化，就可能会导致机会成本率发生变化，年租金也可能变化，如果机会成本率和年租金经固定不变，则租房的年成本就保持不变，但是购房的情况有所不同，假设其他的条件不变，贷款利率不变的情况下，随着每期本金的归还，贷款的余额会不断减少，因此各方的成本会逐渐降低。

那么我们来看两个案例。

案例一:小周现在面临租房还是购房的选择。如果租房，每年初缴纳房租24000元。押金6000元，押金按首年房租一起缴纳，并且租约期满时返还。如果购房房屋面积为100㎡，总价为150万元，自备首付款45万元

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。小周可以申请105万元的商业贷款，偿还期限为20年。房贷年利率为7%，按年等额本息还款。房屋每年末的维护成本为9500元，押金与首付款的机会成本率约为3%。假设房价每年上涨700元每平方米。根据年成本法，小周在第一年应该做出的选择以及理由为？

A 租房,因为购房成本比租房成本高2320元

B 租房

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,因为购房成本比租房成本高27933元

C 购房,因为租房成本比购房成本高27933元

D 购房，因为租房成本比购房成本高2320元

解析:租房年成本=押金*机会成本率+原租金=6000×3%+24000=24180元,购房成本=首付款*机会成本率+贷款余额*贷款利率+年维修费以及税金-房价每年的涨幅=45000*3%+105万×7%+9500-700×100=26500元。所以购房与租房成本要高出26500-24180=2320元。选A.

案例二:刘先生面临两个选择，一是在市区贷款购买一套价值较高的房屋。二是在郊区贷款购买一套面积相同的价值较低的房屋，同时购买一辆家用汽车。汽车无贷款。若比较两者的年成本，应考虑的因素是

1房屋的维护成本。

2房屋购房的首付款的机会成本。

3贷款的利息费用

4购车款的机会成本

A1+3

B2+3+4

C1+2+4

D1+2+3+4。

解析:在进行租房或购房决策时，可以使用年成本法进行比较。虽然该案例给出的两种选择都是购房的情况，但依然可以使用年成本法分别计算购房的年成本，包括购房的首付款的机会成本，贷款的利息费用，房屋的维护成本等因素。当然在计算买郊区房产的成本时

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，还要考虑需要多买一部家用汽车，如果不考虑汽车的折旧等问题。在计算购物车这项成本时，可以参照购房首付款的计算方法，与房产相同，汽车本身也是形成家庭的资产，所以不能把整个购车款作为成本，而应该只考虑购车款的机会成本。所以此题选d。

所以根据今天我们的案例，我们可以看到我们在进行案例分析时，不必拘泥于公式中的成本项目遇到实际情况，要在理解公式的基础上灵活处理。如在第二个案例中提到的交期购房还要购车的因素，当出现两种情况下的交通费，物业费没有显著的差异时，也应该作为影响的因素考虑在内。另外，如果已知房屋的每年的折旧情况，在计算购房的成本时也要考虑年折旧。

那么下一次我们来分析用净现值法来计算租房或者购房的现金流。